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农村房屋交易相关知识

来源:宁夏三农呼叫中心 发布时间:2020-10-27   点击数:16798

马晓明   律师   北京大成(银川)律师事务所

20201022

现行关于房屋买卖的所有法律、法规和规章都只适用于城市。

在我国法律体系中,没有专门针对农村房屋买卖的法律、法规和规章,只能根据相关法律规定寻找依据。

农村房屋是没有产权证的

    农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。

    宅基地是家庭户用作住宅基地而占有的土地,由于城镇住宅大多是房地产开发商建造的楼房,故一般住户不涉及宅基地概念,现今的宅基地主要指农村宅基地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物,不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

宅基地的所有权属于农村集体经济组织

《土地管理法》

第六条  农村宅基地、自留地、自留山的所有权归属于农村集体组织。

    第六十二条第一款  农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

《物权法》

    第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

     第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

    第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的,宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民,应当重新分配宅基地。

    第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

《民法典》

    第三百六十三条  宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》

    第六十二条第五款  农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

第六十二条第六款  国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地,鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

农村房屋买卖有效要件

购房者主体资格合法

    农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有,因此购房人必须是该村民集体成员。城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。

售房者的主体资格合法

    卖房人必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利。对于共同共有的人员来说,其中的共有人一方若单方面处分房屋的,并不能使房屋买卖有效。

购房者应当符合申请宅基地的条件

农村村民一户只能有一处宅基地,已有宅基地的村民不得再申请宅基地。如果买房人人不符合上述条件,以买卖形式变相的占有更多的宅基地,这样的买卖得不到法律的支持和保护。

买卖经过村民委员会同意

这是必经程序,农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分。

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